Bien connu des notaires et apprécié des investisseurs qui veulent préparer leur succession, le démembrement de propriété, entre usufruit et nue-propriété, s’affirme depuis quelques années comme un moyen de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.
Le principe : séparer sur une période de 15 à 20 ans l’usufruit d’un immeuble et la nue-propriété.
L’usufruit, autrement dit l’usage des logements, est confié à un bailleur social, qui se charge de le louer, et la nue-propriété est vendue à un ou plusieurs investisseurs privés. Le contrat est clair dès le départ, le nu-propriétaire ne peut pas habiter dans l’appartement, ni y loger un membre de sa famille, il ne touche pas non plus de loyer, qui revient à l’usufruitier temporaire pendant 15 à 20 ans. Au bout de 15 ou 20 ans, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans débourser un centime de plus, et peut jouir de son bien comme il l’entend.
En préambule de la suite de la présentation de cette opportunité, je veux préciser que l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété ne convient pas à tous. L’investisseur type en nue-propriété possède généralement :
I- DE NOMBREUX AVANTAGES
Un investissement sécurisé
Un actif financier spécifique
Un produit d’optimisation fiscale
Une opportunité sans SAV
Un actif complémentaire dans votre gamme d’investissement
Un accompagnement sur mesure par nos partenaires de premier plan et indépendants
Le principe utilisé est inscrit dans le Code civil depuis 1804. Des épargnants et des bailleurs institutionnels sont réunis et chacune des parties achète ce qui l’intéresse
Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement et bénéficie de plusieurs droits qui lui sont rappelés un an avant l’échéance de l’usufruit :
– Une offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc social),
– La possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente,
– La possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.
III- UNE CAPACITÉ D’ÉPARGNE OU D’EMPRUNT UTILEMENT TRANSFORMÉE
L’intérêt premier est qu’il ne s’agit pas d’une niche fiscale. La nue-propriété ne rentre donc pas dans les éventuels plafonds des niches fiscales.
De plus elle permet de capter dès l’achat, sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
Pendant toute la période du démembrement temporaire, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, soit une économie de cette charge fiscale pendant 15 à 20 ans.
Financé avec des fonds propres ou par l’arbitrage d’une fraction du patrimoine actuellement taxé, ce placement permet de diminuer d’autant la facture d’ISF. En effet, l’investissement en nue-propriété ne rentrant pas dans la base taxable de cet impôt, les fonds ayant servi à acquérir le bien en nue-propriété ne sont plus taxés à l’ISF et la facture fiscale s’en trouve réduite. Il est ainsi possible de passer dans une tranche fiscale inférieure, voire de ne plus être assujetti à l’ISF dès lors que le patrimoine net à déclarer devient inférieur à 1,3M€.
En résumé, beaucoup d’avantages certes, mais le démembrement de propriété est un investissement de long terme pendant lequel on ne touche pas de loyer immédiat.
La fiscalité de la Nue Propriété expliquée par un de nos partenaires
RAPPEL DE CE QUE DIT LA LOI
Notre rôle consiste à identifier pour vous des programmes sélectionnés parmi les très nombreuses offres des promoteurs qui nous présentent un vaste choix de produits immobiliers au travers de multiples sources d’informations mises à jour en temps réel et réservées aux professionnels.
Nous avons également la possibilité de vous donner accès à certains programmes qui font l’objet d’une commercialisation confidentielle (intégralement optionnés sous forme de pré-réservation par le bouche-à-oreille et sans aucune publicité).
—INFORMATIONS PARTENAIRES—
LES INFORMATIONS CI-APRES SONT EXTRAITES DES SITES DE DEUX PARTENAIRES
La société PERL (Pierre Epargne Retraite Logement) créée en 1999, a été le précurseur de l’investissement en nue-propriété d’appartement. Elle a été aussi à l’initiative des principales évolutions législatives et opérations dans ce domaine depuis 15 ans. PERL commercialise ses produits exclusivement dans des zones à forte pression foncière où la demande locative est supérieure à l’offre. Depuis le 28 mai 2014 PERL est détenue majoritairement par Nexity
À chaque âge de la vie, un investissement pertinent
Le modèle PERL apporte une réponse patrimoniale efficace aux différentes stratégies d’investissement immobilier en nue-propriété selon votre âge, vos revenus, votre situation familiale ou fiscale. Il vous accompagne face aux enjeux d’épargne des grandes étapes de la vie :
VOIR LEURS PROGRAMMES ICI SUR YOUTUBE
Le Groupe IPLUS est né de la rencontre de deux professionnels de l’immobilier. Il a vu le jour en 2008 en ayant pour objectif d’associer le savoir-faire dans le montage d’opération immobilière de ses deux créateurs très expérimentés dans le domaine immobilier d’investissement. IPLUS diffuse ses opérations auprès de Conseiller en Gestion de Patrimoine et partenaires comme SERFI Patrimoine et a pour objectif de nous apporter des produits en adéquation avec le demande de nos clients, à savoir :
SERFI Patrimoine travaille avec la société IPLUS principalement pour la sélection, le montage et le suivi d’opérations de démembrement sur des programmes immobiliers neufs proposés par IPLUS. L’objectif d’IPLUS est de trouver des opérations permettant d’obtenir un prix d’acquisition minoré de 40% à 50% par rapport à la valeur du marché tout en ayant un emplacement de premier ordre (PERL de 30% à 50%).
La deuxième étape d’IPLUS est de trouver un bailleur institutionnel de renom (Office public de l’habitat –OPH– ou Entreprises sociales pour l’habitat –ESH– par exemple) afin de sécuriser le montage et de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt liés à l’opération.
VIDÉOS PÉDAGOGIQUES
“Quels sont les points clés pour bien acheter en nue-propriété ?”
Pour information, malgré sa relative “jeunesse” c’est la troisième année consécutive que la qualité des produits et des services de cette société, totalement indépendante, est récompensée par le vote des professionnels du patrimoine.
Cette étude consolide plus de 48.000 données collectées via un outil développé spécifiquement par les services de Gestion de Fortune, dont les formulaires sont adressés courant décembre à plus de 3.200 Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants répartis sur toute la France.
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PERL et le Groupe et IPLUS sont deux des membres fondateurs de l’association PULSE, association professionnelle des opérations d’Usufruit Locatif Social (ULS). L’association contribue à la mission d’intérêt général de financement et de production de logements locatifs accessibles dans les zones à forte pression foncière.
Production de logements en ULS – Opérateurs PULSE
En 2011 les opérations en nue-propriété adossées à l’usufruit locatif social ont permis de collecter 50 M€ pour la construction de 2500 logements.
—-REMARQUE EN CONCLUSION——
Les biens présentés sur les sites de nos partenaires ne sont que des opportunités au sein d’une offre de produits d’investissement beaucoup plus large et en évolution permanente.
Contactez-nous pour en parler et trouver le dispositif et le produit qui vous convienne le mieux ainsi que la meilleure manière de l’acquérir.
Lire nos informations sur notre documentation à l’onglet DOCUMENTATION
Ce produit et cet actif de qualité peuvent se décliner sous d’autres formes. De plus, selon les besoins, les moyens et les délais dont vous disposez, nous pourrions vous proposer d’autres solutions d’investissement plus adaptées. Nous réalisons donc avant toute proposition une étude patrimoniale en fonction de votre demande, afin d’identifier la solution la plus adaptée à votre situation personnelle et professionnelle. Seulement après un placement peut être judicieusement proposé.