Un investissement qui a du sens

Plusieurs produits et modes d’investissement existent sur le marché, SERFI Patrimoine a sélectionné le premier fonds mutualisé intégralement investi en actifs immobilier en viager occupé, 123Viager disponible depuis fin 2012. Cette Sicav spécialisée permet de bénéficier au mieux des effets de levier intrinsèques et performants du viager tout en neutralisant le risque de longévité. L’investissement est accessible au plus grand nombre à partir de 10000 €uros via un mandat de gestion. 

Le caractère fortement innovant de ce modèle d’investissement a été plusieurs fois récompensé : Prix 2013 de l’Innovation des Placements Financiers Société Générale Securities Services – La Tribune, catégorie Particulier – Les Actifs d’or AGEFI de l’Innovation 2013, catégorie OPCVM.

Le viager c’est quoi ?

La personne décide de vendre son appartement ou sa maison en contrepartie d’une rente garantie à vie (la “rente viagère”) et d’un capital initial (le “bouquet”). Elle peut choisir de rester dans son logement (viager occupé, 95% des ventes de viager) ou de le laisser libre (viager libre). Le viager occupé est le plus intéressant parce qu’il y a une décote d’occupation, calculée sur le prix de vente du bien.

A partir du dispositif juridique de la vente en viager occupé, 123Venture a construit un modèle d’investissement et de gestion inédit qui exploite les leviers immobiliers et financiers de l’achat en viager tout en offrant aux vendeurs en viager et aux investisseurs de la SICAV 123Viager une meilleure sécurité.

Gagnant – gagnant

Le viager correspond à un besoin des deux parties. Les seniors, qui n’ont pas toujours les moyens, peuvent rester chez eux. Pour les acheteurs, c’est beaucoup moins cher. 

La valeur du bien se calcule selon plusieurs paramètres : la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible), l’occupation ou non, et enfin le type de rente souhaitée.

Les vendeurs réalisent ainsi leurs transactions dans le cadre de bonne gouvernance mis en place par 123Venture et voient le paiement de leurs rentes garanti par une structure pérenne.
 
Les investisseurs bénéficient des effets de la mutualisation du risque de longévité, tout en investissant en immobilier résidentiel au travers d’un véhicule réglementé et fiscal de droit français et offrant une liquidité encadrée. Cette Sicav présente toutefois un risque de perte en capital et nécessite un blocage de son épargne (cf. le prospectus dans notre documentation pour les détails).

A quel âge ?

Il n’y a pas d’âge minimum ni maximum pour vendre en viager. C’est plus intéressant d’acheter le bien d’un vendeur jeune, car la décote est plus forte. Le viager reste de toute façon un bon placement immobilier, grâce à la décote bien sûr, mais aussi parce que cela évite d’emprunter. Par ailleurs, lorsqu’il y a un occupant, cela signifie ni frais de gestion locative, ni revenus fonciers à déclarer. 

On estime que 20.000 biens immobiliers en viager sont à acheter en France pour environ 4.000 transactions par an. Il y a donc 5 fois plus d’offres que de demandes. Aujourd’hui, le viager représente 1% du marché de l’immobilier, d’ici à 20 ans, ce taux devrait passer à 5%.

Les points clefs de la SICAV 123Viager sont :

1. Profiter d’un marché en fort développement, en usant de pratiques équitables et transparentes pour les acquisitions,  dans un marché favorable lié au déséquilibre entre l’offre et la demande (3 fois plus de biens à vendre que d’acheteurs).
2. Mutualiser et neutraliser le risque de longévité grâce à l’achat de nombreux biens. 
3. Constituer un patrimoine immobilier diversifié.
4. Confier la gestion financière à des professionnels. 
5. Espérer un rendement supérieur à l’immobilier locatif traditionnel. Les investissements se font actuellement avec une forte décote à l’entrée (50%), et en bénéficiant du levier inhérent au mécanisme d’acquisition en viager.
6. Une structuration optimisée pour l’investisseur mais aussi respectueuse des intérêts des vendeurs.
7. Une liquidité est prévue (Il n’y a pas de blocage de l’épargne) mais elle doit être à titre exceptionnel car pour tout actif immobilier l’horizon de placement est le moyen-long terme.
8. La décote d’occupation est actuellement de l’ordre de 30% à 40% en moyenne plutôt que 50%.

Risque de longévité

Les actifs en viager sont acquis sur la base de l’espérance de vie théorique des vendeurs.; la probabilité que la durée de vie effective d’un crédirentier soit supérieure à son espérance de vie anticipée est par construction égale à 50 %. Ce risque est contrebalancé par l’occurrence des décès prématurés dont la probabilité est également de 50%. La mutualisation vise à compenser ces effets, mais il subsiste un risque de longévité résiduel qui peut interférer sur la performance de la SICAV.

Pour information des investisseurs confirmés (*) : La performance depuis l’origine qui ressort en performance positive de +29.8%. Cela fait donc une performance annualisée de l’ordre de 15% (point important pour les investisseurs qui commencent à avoir la concrétisation des leviers de performance et un peu d’historique de l’investissement).  

—Pour être tenu informé des nouvelles opportunités dès leur sortie, inscrivez-xvous par à notre page CONTACTS––

Fonctionnement de la vente et de l’achat en viager, abordé par Xavier Anthonioz, Directeur Général délégué chez 123Venture, dans BFM Intégrale Placements.

Pour éviter de supporter un risque trop important sur un seul viager, SERFI Patrimoine propose d’investir dans un fonds commun de placement. Le principe est simple : le gérant du fonds achète des logements en viager, qu’il vend une fois le crédirentier décédé. Avantage : la diversification est large puisqu’il choisit différents types de biens (petits et grands logements), plusieurs zones géographiques (Paris, Provence-Alpes-Côte d’Azur…) et divers types de crédirentiers (d’âges et de sexes différents). Il s’agit donc d’un pur produit d’investissement à la rentabilité importante si les biens sont choisis avec soin, mais vous ne récupérerez pas de logement à terme.

         Témoignage de la vente en viager dans Vivolta